Kentsel Rantları ve Gayrimenkullerin Vergilendirilmesi Teorisi ;

Genel Kapsamı;

Gündemimize kentsel rantlardan özellikle gayrimenkul rantlarının vergilendirileceği söylentileri düşmeye başladı. Daha önceki yıllarda da gündeme getirilen gayrimenkul kıymet artış vergisi  bu sefer de Orta Vadeli Programın revize edilmesi programına girdi. Hatırlanacağı üzere daha önce de Yeni Gelir Vergisi Tasarısı içerisine giren vergilendirme, ekonomi yönetimi tarafından sık sık gündeme taşınmaktadır. Bununla birlikte henüz bir irade ortaya konulamamıştır. Öyle görünüyor ki, tekrar niyet olarak Gayrimenkul ve Kentsel Rantların Vergilendirilmesi gündeme alınmıştır. Hatta niyetin ötesinde Maliye Bürokrasisinin hazırlıkları olduğu da yazılmaktadır. Bu niyetlerin siyasi iradeye dönüşerek yasal düzenlemeler gerçekleştirilecek mi hep birlikte göreceğiz.

Bu yazımızda kentsel rantların vergilendirilmesine teorik açıdan bakmaya çalışacağız. Bunu yaparken tarihsel süreç üzerinde durulacak, maliye literatüründe teori ve vergilendirme prensipleri ortaya konulmaya çalışılacaktır.

Kent Rantı, Servet , Toprak Rantlarının Vergilendirilmesi;

Rant Kavramı ve Kent Rantı;

Kent rantları ve gayrimenkul rantlarının vergilendirilmesi dediğimizde , genel kapsamda rant, kent rantı ,toprak, toprak rantı gibi kavramlarının açıklanması gerekmektedir.

Rant kavramı, Türk Dil Kurumu’nca “1.Üretim faktörlerinden biri olan doğanın üretimden aldığı pay, 2. Kira” olarak tanımlanmaktadır. Rant, halk dilinde spekülatif amaçlarla para kazanmak anlamında kullanılmakla birlikte, daha çok emek ve sermaye sarf etmeksizin dış faktörlerin etkisiyle elde edilen kazanç olarak bilinir.

Ekonomik bir terim olarak rant kavramı ve anlamının Klasik Ekonomistlerden A. Smith in toprak rantı ve Ricardo nun Rant teorisi ile anlam kazandığını görüyoruz. Rant ;üretim girdilerinin çıktısı toprak artı değeri dir. Çıktılar Rant, Faiz, Kira ,Ücret gibi değeri ifade eder. Diğer yandan toprağın sermaye olarak getirdiği gelir rant değildir. Faiz ve sinai kar dır.

Toprak bir üretim aracı olarak işlenmediği sürece sermaye değildir ve tıpkı öteki üretim araçları gibi sermaye olarak artırılabilir. Üretim aracı haline dönüştürülmüş topraklara daha çok sermaye yatırılması, toprağın alanını artırmaksızın toprağı sermaye olarak artırmaktadır. Toprak, faiz getirdigi oranda toprak sermayedir ve toprağın sermaye olarak getirdiği gelir, rant değil, faiz ve sınaî kârdır; yani, toprak sermayesi olarak  rant getirmez. (Faiz ve kâr getirmelerine rağmen rant getirmeyen topraklar söz konusudur. Çünkü rant toprağın değil, toplumun; üretim ve bölüşüm ilişkilerinin bir ürünüdür.

Toprak fiziksel olarak üretilemeyen, ya da çok sınırlı bir biçimde üretilebilen bir kaynak; bir metadır. Topraklar kullanım amaçlarına göre tarımsal toprak ve kentsel toprak olarak sınıflandırılmaktadır: Tarımsal toprak; üzerinde tarımsal üretim yapılan ve değeri, tarımsal üretim açısından verimliliği ile belirlenen topraktır. Kentsel toprak (Arsa); “kent ve kasabalarda, yapı yapmaya ayrılmış ve kent yönetiminin sunduğu kolaylık ve donanımlardan yararlanabilecek yerey (arazi)” olarak tanımlanmaktadır. Tarım alanı olarak kullanılan topraklar, altyapı hizmetleri getirilmesi ve imar hakları verilmesi yolu ile kentsel toprağa dönüştürülmektedir. Bu süreç ‘kentsel toprak üretimi’ olarak ifade edilmektedir.[1]

İmar parseli haline getirilerek üzerinde imar hakkı tanınan toprak  kentsel arsadır. Bu nedenle tarımsal toprak, kentsel toprak ve kentsel arsa kavramları arasında ayrım yapılması gerekmektedir.

Kent Toprağının özellikleri, şöyle tanımlanmaktadır:[2]

Kent toprağının değeri ve kent bütünü içindeki konumu zaman içerisinde sürekli olarak değişmektedir; kent toprağı sahibinin denetimi dışındaki etkilere sürekli olarak açıktır; (İmar hakları, alınan yönetsel kararlar, arsa sahibinin dışında arsanın değerini de değiştirir) kent toprağı çok sayıda işleve sahiptir.

Bu çalışmamızda, yukarıda kavramsallaştırılan şekliyle, kentsel rantlardan Kent Toprağını ve Kent Topraklarında oluşan Rantları anlamaktayız. Dolayısıyla bu rantların verginin konusunu oluşturması çalışmamızın esasını oluşturmaktadır.

Toprak ve Gayrimenkul Rantı:

Kentlerde, merkezi yönetimlerce ulaşım, sanayi, turizm ve kültür projeleri; yerel yönetimlerce de imar planları yapılmaktadır. Söz konusu imar planlarında yapılan ve yapılacağı açıklanan değişiklikler, imar affı düzenlemeleri ile merkezi yönetimlerce yapılan ve yapılacağı açıklanan projeler kentlerdeki gayrimenkullerin değerini önemli ölçüde etkilemektedir. Bunlara örnek olarak Kanal İstanbul, 3. köprü, yeni otoyollar, uydu kent projeleri verilebilir. Söz konusu projelerin açıklanmasından itibaren muhtemel proje bölgelerindeki gayrimenkullerde oldukça yüksek oranda değer artışları beklentisine girilmiştir.

Öte yandan zaman zaman söz konusu düzenlemelerin yapılmasında karar verici pozisyonunda olanlar ve bu kişilerden edindiği bilgiler doğrultusunda hareket edenler, imar değişiklikleri ve kentsel dönüşüm projelerinden önce gayrimenkulleri alarak yüksek rantlar elde edebilmekte, hatta rantları tekelinde toplayabilmektedir.[3]

Toprak ve gayrimenkul rantları ise, değer artışı, alım satım kazancı ile kira getirisinden oluşmaktadır.

Değer artış vergileri menkul ya da gayrimenkul servet unsurlarının değer artışları üzerinden alınan vergidir. Sermaye kazançları vergisi konu olarak genelde menkul kıymetlerdeki değer artışlarını vergileyen bir vergi olarak kullanılmasına karşın, kıymet artışı vergisi, gayrimenkul değerlerdeki kıymet artışını konu olarak alır. 

Gelişmekte olan ülkeler ve  az gelişmiş ülkelerde, hızlı kentleşme ve konut arzı yetersizliği nedeniyle, gayrimenkul servetlerde görülen mevki rantları, gayrimenkul kıymet artışı vergisi ile vergilenmek istenmektedir. 

Gayrimenkul kıymet artış vergilerinin temelinde arazi değer artışı toprak mülkiyeti yatmaktadır. Gayrimenkul tanımı arazi, arsa, bina, konut gibi geniş bir varlık alanını kapsamaktadır. Ad valorem vergidir. Bu vergi gayrimenkul kıymetlerinde iyileşmeler sonucunda oluşan artışı vergiler. Bir nevi gayrimenkul kıymet artış vergisidir. Yalnızca emlak vergisi değildir. Kıymet artışı vergilerinin konusu, kişi ya da kurumların sahibi bulundukları gayrimenkul servet­teki değer artışı, matrahı ise taşınmazın iktisap (alış) değeri ile satış değeri arasındaki farktır.

Tarihsel Gelişimi:

Geniş anlamda Gayrimenkul dar anlamda Arazi Değer vergilerinin kökenleri antik çağlara kadar uzanmaktadır. Toprak insanoğlu için her zaman refahın ekonomik değerlerin zenginliğin kaynağı olmuş , eski çağlarda bu değer her zaman gerek varlığı ile gerek ürünü ile verginin konusunu teşkil etmiştir. Sümerlerden Eski Çine kadar uygulama olanağı bulmuştur. Dini metinler de dahi uygulama örnekleri görmekteyiz. Şer-i hukuk ta zekat, haraç, öşür gibi vergiler toprak mülkiyeti ve ürünleri vergi konusunu oluşturmuştur. [4]İlerleyen yıllarda örfi vergilerin uygulama alanına da girmiştir. Osmanlı da geniş uygulama olanakları bulmuş, hem şer-i hemde örfi vergilerin konusunu oluşturmuştur. Örneğin, “Resmi dönüm, resm-i Zemin, Resm-i Çift, Resm-i Bostan Resm-i Bağ gibi Şer-i vergiler ile Semerat gibi örfi vergiler geniş uygulama alanı bulmuşlardı”.[5]

Arazi ve arazi değer vergisinin ekonomi biliminde ya da ekonomi düşünceler tarihinde en önemli temsilcileri fizyokratlar dır. Erken modern ekonomi okulu olan fizyokrasi ve fizyokratlar zenginliğin kökeni olarak  tarım ve araziyi gördüler. “Yalnız tarım üretken olduğuna, artık tarımda yaratıldığına göre vergiler, yalnız tarımdan alınmalıdır. Bu artık tümüyle toprak sahibine rant olarak gittiği için, vergi tek olmalı, toprak mülkiyetini elde tutanlardan alınmalıdır.”[6] Arazi üzerine tek ve sabit oranlı vergi konulmasını önerdiler. Klasik ekonomistlerde arazi vergilerini hararetle savunmuşlardı.

Asıl olan günümüzde uygulama şekliyle arazi,toprak, gayrimenkul olarak adlandırılan değer vergisi teorik temelleri 1865 yılında Henry George nin tarafından atılmıştır. Teorisi Georgizm olarak adlandırılmaktadır. 1879 da “ilerleme ve Yoksulluk” adlı eserini vermiştir. Tek ve sabit oranda arazi değer vergisini savunmuştur. Yazarın bahsi geçen en önemli eserinde gayrimenkul üzerinde oluşan ekonomik rantın kamu gelirleri açısından en verimli gelir kaynağı olduğu tezi işlenmiştir. Bu verginin özellikle ekonomik eşitsizliği gidermenin en önemli fonkiyonu olduğunu iddia eder. Görüşleri bu günlerde bazı devletlerde uygulanan arazi değer vergisi uygulamalarını çok etkilemiştir.

Bu vergi bu günlerde Danimarka, Estonya, Rusya, Hong Kong , ABD de de Pensilvanya Eyaletinde tatbik edilmektedir. Tatbikinde farklı teknikler kullanılmaktadır. Bu verginin diğer vergilere göre ekonomik kaynaklar açısından daha bağımsız olacağı verginin yansımalarının ekonomik birimler açısından daha tarafsız olacağı ve vergi kaybının en düşük seviyelerine çekilebileceği gibi tezler ileri sürülmüştür.

Türkiye'de gayrimenkuldeki (bina, arsa, arazi) rant "ve spekülasyon kazançlarını vergilemek ve emlak vergisi matrahını denetlemek için 1970 yılında Türk vergi sistemine giren gayrimenkul kıymet artışı vergisi, yada ivazlı olarak devir ve temlik, ya da trampa edilen arazi, arsa ve binaların iktisap mali­yeti ile karşılık olarak alınan değer (rayiç değer) ara­sındaki fark vergiye tabi tutulmuştur. Artan oranlı olarak alınan ve matrah tanımı ve rayiç değer tespiti güçlükleri nedeniyle çok sayıda vergi ihtilafı doğmasına yol açmış bulunan 31.12.1982 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmış bulunmaktadır.

Hala yürürlükte olan mevzuatımızda da ticaretle uğraşma konusu dışında kalan sermaye artışları, belli bir süre içinde paraya çevrilirse gelir vergisine tabi, eğer bu sürenin aşımından sonra gerçekleştirilirse, vergi dışı tutulmaktadır. Ticari kazanç alanı içerisinde ise ticari kazançların başlığı altında vergilendirilmektedir. Değer Artış Kazançları Gelir Vergisi Kanununda düzenlenmiş ayrıca Değer artış Kazançları başlığı altında düzenlenmiştir. Buna göre;

Değer Artış Kazancı; Gerçek kişiler tarafından ticari mahiyette olmayan gayrimenkul elden çıkarmalarından elde edilen kazanç değer artış kazancıdır. GVK’ nın mükerrer 80’inci maddesinin 1’inci fıkrasının 6’ncı bendi uyarınca, elde ediliş şekli ne olursa olsun (karşılıksız olarak elde edilenler hariç) gayrimenkullerin alım tarihinden itibaren 5 yıl içinde (2007’den önce iktisap edilenlerde 4 yıl) elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı sayılmaktadır. Ancak, bu kazancın değer artış kazancı sayılabilmesi için gayrimenkulün belli bir bedel karşılığı elde edilmesi ve 5 yıl içinde (2007’den önce alınmışsa alım tarihinden itibaren 4 yıl içinde) satılması gerekmektedir. Eğer bu süreler geçtikten sonra satılmışsa, bu gayrimenkul satışından elde edilen kazanç, gelir vergisine tabi tutulmayacaktır.

Gelir vergisi, her bir gelir unsurunun tabi olduğu hükümlere göre belirlenen safi kazancı üzerinden GVK’nın 103’üncü maddesinde yer alan %15-35 arasında değişen kademeli vergi oranı tarifesi dikkate alınarak hesaplanır.

Diğer taraftan kent rantlarına yönelik olarak kısmi de olsa uygulama olanağı bulan Belediye Gelirleri Kanunu göre uygulanmakta olan, şerefiye, katılma payları gibi vergi benzeri yükümlülüklerde sistemimizde bulunmaktadır.

Son yılların en kapsamlı ekonomi çalışmalarından olan “Kapital”  de sermaye birikimi ve artan kapitalist krizlerin demokrasi içerinde çözülebilmesi ve sermaye birikimlerin yeniden dağıtılması açısından Servet ve Servet Artış Vergilerinin uygulanması nın tek çözüm olduğu işlenmektedir. Bu çözümler de Artan Oranlı Vergilendir menin kaçınılmaz olduğu teorileştirilmektedir. Bu çalışmada daha ziyade sermayenin vergilendirilmesi üzerinde durulmaktadır. Bunun yanında servetlerin de vergilendirilmesi üzerinde durulmaktadır.[7]

Vergi teorisi Kapsamı

Genel anlamda kent ve gayrimenkul rantları vergi teorisinde Servet ve Servet Artış Vergisi başlıkları altında işlenmektedir. Kamu Maliyesi Teorisi de Vergi teori ve Politikalarını bu başlık altında incelemektedir.

Vergi teorisinde Servet ve servet artışlarını vergilendirmenin bir türü,” tüm servet tutarı yerine servet mevcudunda veya serveti oluşturan belirli unsurlarda- sahibinin hiçbir kişisel emeği olmaksızın- meydana gelen değer artışını yükümlü kılmayı amaç edinen servet artışı vergileridir. “

Bu vergilendirme de kendi arasında ikiye ayrılır.

1-Genel servet artışı vergileri ; sürekli ve süreksiz olabilir. Süreksiz olanlar bir defa da uygulanan servet vergileridir. Türk vergi tarihinde Varlık Vergisi ni bu na örnek verebiliriz.

2-Özel servet artış vergileri

Buna karşılık, özel servet artışı vergileri, sadece belirli servet artışı türlerini yükümlü kılmayı amaçlar. Vergi ve toprak reformuna ilişkin bugünkü tartışmaların ağırlık noktasını, vaktiyle Henry George ve Adolf Damaschke gibi yazarlar tarafından hararetle desteklenen ((gayrimenkul değer artışı vergisi)) oluşturmaktadır. Esas olarak mali olmayan gayelerin gerçekleştirilmesi için başvurulan bu tip vergiler, gayri menkullerde şehirleşme, bölgesel kalkınma, genel ekonomik gelişme veya belirli sosyal olaylar sonucunda mülk sahibinin şahsi masraf emeği olmaksızın meydana gelen değer artışlarını kısmen veya tamamen dengeleştirmek amacını güderler.

Kent rantlarının vergilendirilmesi dediğimiz de genel olarak özel servet artışları kategorisinde ki  gayrimenkul kıymet artış vergilendirilmesi  kast etmekteyiz. Vergilendirme yöntemlerine geçmeden önce böyle bir vergilendirmenin ekonomik ve vergi tekniği açısından avantaj ve dez avantajlarını söyle sıralayabiliriz.

Avantajları;

Ekonomi Açısından;

-Maliye ye daha etkin vergi hasılatı sağlayacağı için emek ve işletme üzerinde ki vergi  indirimlerini teşvik eder.

-Spekülatif arazi rantlarını engeller. Şehirlerin etkin planlanması üzerinde katkı sağlar. Hatta çoğu kent planlamacıları bu vergiyi savunmaktadırlar.

-Gayrimenkul ve gayrimenkul piyasalarının var olan finans piyasaları sayesinde aşırı şişkinlik yapacağı bunun da eninde sonunda krizlere sebep vereceği ifade edilirken bu verginin fiyatları aşırı şişmesini önleyici etkileri ile krizlerin yolunu açmayacağı iddia edilmektedir.

Vergi Tekniği Açısından;

-Vergi Mükellefiyetleri basittir. Çok kolaylıkla izlenebilir.

-Verginin konusu basittir. Gayrimenkul elektronik transferlere, vergi cennetlerine götürülemez. Kolay izlenir ve takip edilir. Genellikle şeffaf olduğunu söyleyebiliriz.

-Arazilerin gayrimenkullerin rayiç değerlendirilmesi çok büyük problemler le karşılaşılmaktadır. Değerleme uygulanan ülkelerde bile tartışma konusudur. Bürokrasiyi artırır. Emlak vergi değerlerinde ki karmaşa bu yana buna ilaveten rantın ölçümü ve değerlemesi başlı başına bugün dahi bir problemdir. Aşılabilir mi pek tabi ama zor olduğu unutulmamalıdır. Bu verginin taraftarları değerleme konusunun aşıldığında diğer vergilere göre bürokrasiyi azaltacağını iddia etmektedirler.

-Vergi yansıması mülkiyet sahiplik üzerinedir. Satışta realize edilirse de zaten vergiye tabii kılınır. Bu durumda nihai kullanıcı üzerinde kalır. Bu yönüyle fiyatları artırıcı etkisi de olacaktır.

-Vergi adaletinin mutlak olduğu iddia edilmektedir.

-Bu verginin taraftarları, ekonomide ki gayrimenkul yatırımlarının  rant kollama saikiyle zamanla büyüyeceğini bu durumun üretken faaliyetleri engelleyerek verimli yatırım faaliyetlerini engelleyerek  ekonomiyi durgunluğa götürebileceğini iddia etmektedirler.

Dez avantajları;

-Vergi Tekniği açısından zor bir vergidir. Hatta Türkiye de uygulanmış olan haliyle “gayrimenkul Kıymet Artış Vergisi” teknik zorlukları içerisinde bulundurmuş bir çok  uyuşmazlıklar yaratmış hatta ve hatta pratik açıdan idari ve teknik olarak uygulama anlamı kalmamış ve nihayetinde 1980 yılların başında kaldırılmıştır.

Günümüz de bazı ülkelerde uygulanan Toprak Vergisi adı altında uygulanan bu tür vergileme hala   özellikle değerleme tekniğinde önemli zorlukları barındırmaktadır.

-Liberal iktisatçılar tarafından tarafsız bir vergilendirme olmadığı yönünde eleştirilmektedir.

Vergilendirme Yöntemleri ve Çeşitleri;

Servet ve Servet Artışlarının Vergilendirilmesi Yöntemlerin de, yöntemler  vergilendirme çeşitleri ve uygulamaları bakımından çeşitli gruplara ayrılır.

Vergi Teorisinde genellikle dört gruptan bahsedilmiştir.

Birinci grupta ;Sermaye kazançları ve kayıpları için uygulanabilecek en sert vergi rejimi, yer alır. “gelir tarifi prensibine uyarak, bunları, paraya çevrilmiş olsun olmasın, teşekkül ettikleri sene içinde gelir vergisi matrahına sokmaktır. Nazariyede tavsiye edilmiş olan bu usul, çıkardığı idari güçlükler yüzünden tatbik sahası bulmamıştır. Sermaye kazançlarını vergilendiren bütün memleketler, idari uygunluk yüzünden, vergi doğurucu olay olarak sermaye artışının paraya çevrilmesine esas almışlardır. “Ama vergileme de adalet prensibine en uygun vergilendirme yöntemidir.

Değer artışlarının vergilendirilmesi bakımından ortaya çıkan en önemli sorunlardan birisi, sadece gerçekleşmiş değer artışlarının mı, yoksa aynı zamanda gerçekleşmemiş değer artışlarının da vergilemenin kapsamına dahil edilmesi gerektiği konusu ile ilgilidir. Vergilemede adalet ilkesi açısından gerçekleşmemiş değer artışlarının da vergilendirilmesi gerekmektedir; çünkü bu tür değer artışları da bir vergi ödeme gücünün varlığını ifade ederler. Kaldı ki, vergilemenin sadece gerçekleşen değer artışlarına indirgenmesi ,özellikle sermaye piyasası için olumsuz sonuçlar doğurur.

İkinci grupta; servetin paraya çevrildikçe gelir vergisine, eğer gerçekleştiren bir şirket ise, kurumlar vergisine tabi tutmaktır. Bu usulü tatbik eden ülkelerin sayısı çok değildir. Bu sistemden itibaren sermaye kazançlarını ve kayıplarını tamamen gelir vergisi dışında bırakan sisteme kadar çeşitli terkip imkanları  vardır. Bazı memleketler, sermaye kazançlarını ancak belli bir müddet içinde paraya çevrildiği takdirde gelir vergisine tabi tutmakta, bu müddet geçtikten sonra paraya çevrilenleri ise daha düşük bir tarife ile vergilemektedir ( müddet bakımından sınırlama ). Ancak şahsın veya şirketin esasen ticareti konusuna giren mallardaki değer artışı bu imtiyazdan istifade ettirilmeyip, gelir ve kurumlar vergisine tabi tutulmaktır ( konu bakımından sınırlama ) Amerika Birleşik Devletlerinde ve Fransa’da yürürlükte olan usul budur.

Üçüncü Grupta;” ticaretle uğraşma konusu dışında kalan sermaye artışları, belli bir süre içinde paraya çevrilirse gelir vergisine tabi, eğer bu sürenin aşımından sonra gerçekleştirilirse, vergi dışı tutulur. Türk Gelir Vergisi Kanununun kabul ettiği sistem budur.

Dördüncü Grupta;”( ki bu sermaye kazançlarının vergi rejiminde en müsait, en liberal olan sistemi teşkil eder ) , bu kazançlar ferdin ve kurumun ticaret konuları dışında kaldıkça, gelir ve kurumlar vergisi dışında bırakılır. İngiltere’nin  ve çoğu Commonwealth devletlerinin sistemi budur.” Bu sistem sermaye birikim için en uygun olan sistemdir.[8]

Sonuç Yerine;

Kent rantları ve Gayrimenkul rantları vergilendirilmesinin gerek teori ve gerekse de tarihi uygulama ile kazanımları elimizdedir. Halihazır da bu vergilendirmenin kapsamı ve çeşitleri de çoğu ülkeler de uygulana gelmektedir. Türk Vergi Sistemimizde de uygulama kısmen yürürlüktedir. Bu tür rantların belirli bir sistem dahilinde vergilendirilmesi başka bir çalışmanın konusunu oluştururken şimdiden bazı tespitleri ana başlıklar halinde sıralayabiliriz.

-Vergi Sistemimizde Servet ve Servet Artışlarının Vergilendirilmesi çalışmalarının vakti gelmiştir.

-Servet ve Servet Artışlarının Vergilendirilmesi bağlamında daha alt bir başlıkta “Kent ve Gayrimenkul Rantlarının Vergilendirilmesi” müstakil olarak ortaya konulması ve Türk Vergi Sistemimi ze kazandırılması zaruri bir noktaya gelmiştir.

-Bunların yapılabilmesinin tarihi, teorik ve uygulama temelleri mevcuttur.

Bu makalemizde de  kısmen özetlenmeye çalışılmıştır.

 

 

Selçuk YÜCEL

HESAP UZMANI

YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİR